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Calcolo preammortamento mutuo alla francese finanziario e tecnico

Calcolo degli interessi di preammortamento di un mutuo alla francese e differenza di preammortamento tecnico e preammortamento finanziario oltre preammortamento sal ovvero a stato di avanzamento lavori





Il discorso in esame non può che iniziare con la definizione o significato di preammortamento alla francese online. La definizione di preammortamento è semplice: rappresenta il periodo iniziale del rimborso che però è composto da rate di soli interessi. Mentre nel normale Ammortamento abbiamo rate composte in parte dal capitale ed in parte dagli interessi, nel Preammortamento la rata è formata dai soli interessi passivi. Chiaro! Una volta terminato il periodo di preammortamento inizierà l'ammortamento vero e proprio. La ratio del preammortamento è molteplice: rateazioni più basse all'inizio, motivi tecnico contabili (nel tecnico), sicurezza finanziaria del creditore (in quello finanziario), strategie di marketing nella vendita del settore del credito al consumo (la famosa formula "acquisti oggi, ed inizi a pagare a inizio anno!"), ecc. Trattiamo il preammortamento all'interno dell'argomento mutuo per mera opportunità nel senso che il meccanismo del preammortamento è applicabile a qualsiasi tipo di finanziamento quindi potremmo parlare di preammortamento del prestito piuttosto che del leasing etc. ma il risultato non cambia: la formula del preammortamento in Italia è sempre la stssa e cioè quella alla francese che continua, una volta terminato il periodo di preammortamento, con l'ammortamento normale.

Passiamo alla differenza tra preammortamento tecnico e finanziario e a sal alla francese. Il preammortamento tecnico è quel periodo che trascorre tra la data di erogazione del mutuo e la data in cui si paga la prima rata. Se il mutuo è mensile il preammortamento tecnico comporta il pagamento di modici interessi mentre se è semestrale può costituire un grosso esborso. Possiamo comprendere il preammortamento tecnico per rateazioni mensili in quanto vi sono delle questioni di natura pratico-contabile, mentre non condividiamo affatto quello semestrale in quanto riteniamo si tratti di un modo per speculare su chi scegli tale forma di rateazione: pensate, un mutuo stipulato i primi di luglio la cui prima rata scadrà a fine dicembre, ebbene per questo tipo di operazione si dovranno pagare quasi sei medi di interessi di preammortamento tecnico! Diverso è invece il preammortamento finanziario di un mutuo alla francese: questo, solitamente, è parte integrante dell'esercizio d'impresa e può arrivare fino a cinque anni anche se da qualche tempo è previsto pure per i privati perchè permette, pagando solo interessi, sia inteso, di avere rate basse durante i primi anni del mutuo. Un esempio di preammortamento finanziario è il mutuo edilizio nel quale la cifra viene versata a sal. Quest'ultima sigla è l'acronimo di Stato Avanzamento Lavori nota come sal nel quale le somme vengono erogate a step o tranches in base ai lavoro raggiunti. Il preammortamento del mutuo a sal è tale per cautelare il finanziatore (la banca) il quale in mancanza di altre garanzie non eroga la somma per intero, ma, appunto, aspetta che, ad es. il fabbricato, venga realizzato e quindi versa una sorta di prefinanziamento ogni volta che si raggiungono determinati fasi della costruzione. Questo è il preammortamento del mutuo a sal nel quale l'impresa paga solo gli interessi che la banca anticipa solo appena è venuta al mondo la garanzia: nell'esempio, il fabbricato. Ora la formula e poi qualche esempio di calcolo del preammortamento finanziario tecnico e a sal alla francese on line.



Formula calcolo interessi di preammortamento = G x C x TAN : 36500

Quella superiore è la formula matematica universale per calcolare gli interessi di preammortamento da usare, come abbiamo detto, non solo per un mutuo ma anche per un preammortamento sia tecnico che finanziario che per il sal cioè per lo stato di avanzamento dei lavori ecc. Allora, la formula così è formata: G sta per giorni di preammortamento; C indica il capitale ottenuto e/o da ottenere; il Tan è il tasso annuale nominale. Il tutto andrà diviso per 36500 (trentaseimilacinquecento) che è il coefficiente che rappresenta i giorni dell'anno (365) per cento. Per agevolare i nostri utenti abbiamo elaborato lo schema sottostante, visionato il quale faremo qualche esempio di preammortamento tecnico finanziario e del sal.

Giorni di Preammortamento X Capitale X Tasso Tan Annuale
_________________________________________________

36500

Esempio di calcolo preammortamento tecnico di un mutuo : atto di mutuo di 100mila euro al 5% rogato il 9 gennaio, inizio prima rata l'1 febbraio: gli interessi di preammortamento saranno 315,07 euro. Per arrivare alla predetta cifra dobbiamo calcolare nel modo seguente: 23 (i gg. che intercorrono tra il 9 genn. e l'1 febrr.) x 100000 (il capitale mutuato) x 5 (il tasso tan) : 36500 = 315,0684...
Esempio di calcolo preammortamento finanziario di un mutuo : nel preammortamento finanziario il calcolo è più complesso ma il principio è sempre lo stesso. L'impresa decide di fare un mutuo di 100mila euro al 5% ed un preammortamento di quattro anni pagabile con rata semestrale: gli interessi totali di preammortamento sono 20mila euro, la rata sarà di 2500 euro ogni semestre. Come arriviamo a questi dati? Semplice! 1460 (i gg. che nascono così: giorni 365 x 4 che sono gli anni = 1460 giorni) x 100000 (capitale ricevuto in mutuo) x 5 (il tan) : 36500 = 20000 euro : 8 = 2500 euro, dove 8 è il numero delle rate semestrali quindi 8 rate di 2500 euro, allora 2500 x 8 = 20000 euro cioè il totale di interessi di preammortamento da pagare durante i quattro anni.
Esempio di preammortamento mutuo a sal : il preammortamento del mutuo a sal è ancora più articolato perchè il calcolo avverrà non sull'intera somma pattuita ma su quelle effettivamente erogate a tranches. L'impresa conviene un mutuo di 100mila euro al 5% con preammortamento a sal triennale a rata mensile e vieve pattuito che la prima tranche di 50mila euro sarà erogata al termine della struttura in calcestruzzo e tamponatura esterna, la seconda tranche di 30mila euro al termine della pavimentazione, ecc. Dopo 6 mesi viene erogata la prima tranche di 50mila euro e alla scadenza mensile si inizierà a pagare la prima rata di 208,33 euro, passa un anno e riceve altre altre 30mila euro e la rata mensile da 208,33 sale a 333,33 euro, e così via per ogni altro stato di avanzamento di lavori fino ad arrivare alle 100mila euro pattuiti. Come siamo arrivati a quelle cifre? Il calcolo è sempre il medesimo. 1095 (sono i gg. che compongono 3 anni) x 50000 (la prima tranche) x 5 (il tan) : 36500 = 7500 euro : 36 (i mesi in 3 anni) = 208,33 euro che è la rata mensile della prima tranche. Passiamo alla seconda: 1095 x 30000 x 5 : 36500 = 4500 euro : 36 = 125 euro che è la rata mensile della seconda tranche la quale aggiunta alla prima forma la somma di 333,33 euro. Il procedimento continua così per gli ulteriori stato di avanzamento lavori e fino al raggiungimento della somma totale, ottenuta la quale il preammortamento del mutuo sarà per l'intero.
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